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2013年中国养老地产地市场前景与投资战略报告

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随着中国老龄化程度的提高,巨大的养老市场已经呈现。在当前,诸多房地产企业处 于产品、业态转型的关键时期,养老地产作为一个新兴的房地产市场的细分产品受到青睐。 伴随着中国老龄化速度的加剧,国家"十二五"规划中明确指出:"积极应对人口老龄化,注 重发挥家庭和社区功能,优先发展社会养老服务,培育壮大老龄服务事业和产业。"*年来, 在调控及社会历史进程的双重推动下,养老住宅迎来了发展机遇。 保利、 万科、龙湖、 华润、 花样年等纷纷涉足养老地产。 随着需求的逐步释放与政策的完善, 未来十年养老地产有望真 正迎来快速发展阶段。 养老地产的发展将是不可抗拒的必然趋势。目前国内的环境还未达到支持养老地产全 速发展的程度, 养老地产的发展尚存困境。 养老地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市 场所要面对的风险。由于人们多对这一产业还不熟悉,所以可能需要一个适应期,再加上老 年人风险意识很强、 行事谨慎等原因, 使得养老地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群 体却卖不出房子的风险,而且出售使用权的项目风险更高。同时,养老地产消费群体的特殊 性要求投资者在建造老年社区时,要投入比普通住宅项目更多的资金。另外,养老地产项目 在配套方面的投入很大,如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配 套设施设备,对企业来说是很重的负担。我国老年人更青睐于租赁或购买(所有权)的方式 入住养老地产, 因养老地产配套设施较多, 养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才 可以收回投资, 这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本, 另一方面也在无形中扩大了 投资者的风险。 到 2050 年我国老龄人口占总人口的比重将达到 21.4%,未来几十年我国对老年住宅的 需求将不断增加。 越来越多的房地产商嗅出了老年房产中蕴藏的巨大商机, 开始青睐老年房 产开发。 从细分市场看, 居家养老型老年住宅需求的满足可以通过原有普通住宅适老化改造 或在新建小区或老年住区中配建适老化设计住宅等方式解决。 从老年人住房消费意愿的选择 上来看,普通住宅是居家养老型老年住宅的主要形态。假设 2015 年末和 2020 年末分别有 5%和 10%的老年家庭(以中高收入为主)选择新购置适老化设计老年住宅,则 2015 年末适 老化设计老年住宅需求规模约为 700 万套,2015-2020 年间新增适老化设计老年住宅需求规 模约为 1600 万套。 第一章 养老地产业基础概述 第一节 养生地产概述 一、养生地产概念及界定 二、养生地产的特征 第二节 养老地产概述 一、养老地产特点分析

二、养老地产的分类 三、成熟市场养老地产的特征 第二章 2012-2013 年国际养老地产业运行状况分析 第一节 2012-2013 年国际养老地产业运行环境分析 一、世界经济概况 二、金融危机对养老地产业的影响 三、全球地产业政策分析 第二节 2012-2013 年世界主要国家养老地产运行动态分析 一、美国养老地产发展情况 二、日本养老地产发展情况 三、欧洲养老地产发展情况 第三节 2013-2017 年世界养老地产发展趋势预测分析 第三章 2012-2013 年中国养老地产业运行环境分析 第一节 2012-2013 年中国宏观经济环境分析 一、中国 GDP 分析 二、消费价格指数分析 三、城乡居民收入分析 四、社会消费品零售总额 五、全社会固定资产投资分析 六、进出口总额及增长率分析 第二节 2012-2013 年中国养老地产业政策环境分析 第三节 2012-2013 年中国养老地产业社会环境分析 一、中国人口规模及结构分析 二、中国人口老龄化进程 三、老年人服务业国家优惠政策 四、中国人口老龄化对经济的影响 五、中国应对老龄化问题的建议 第四章 2012-2013 年中国养老地产业运行态势分析 第一节 2012-2013 年国内养老地产市场现状综述 一、中国房地产开发现状 1、2012-2013 年中国房地产业数据分析 2、中国房地产百强企业分析 3、中国房地产行业面临的挑战

二、我国老年人口规模及集中分布 三、国内老年建筑的现状 四、国内养老方式现状 第二节 2012-2013 年中国老年公寓市场分析分析 一、2012-2013 年中国老年公寓供求分析 1、需求巨大且成不断上涨趋势 2、供给紧缺且缺乏定位 二、中国老年公寓发展特点 三、中国老年公寓动态分析 第三节 未来国内养老地产市场的发展趋势 一、养生地产发展趋势 二、养老地产发展趋势 第五章 2012-2013 年中国养老地产经营模式分析 第一节 中国养生地产开发模式研究 一、养生与房地产结合的必然性 二、养生地产的开发模式 第二节 中国养老地产的开发模式 一、政府、慈善机构合作经营模式 二、专业公司经营管理-老年公寓 第六章 2012-2013 年中国养老地产消费市场运行形势分析 第一节 2012-2013 年中国养生地产运营状况分析 第二节 2012-2013 年国内养老地产消费市场研究 一、国内城市养老地产消费能力分析 二、养老地产目标客户群的消费特征 第三节 2012-2013 年国内养老地产的产品设计 一、国内养生地产服务体系标准设计原则 二、养老地产产品的功能、设计与内涵 第七章 2012-2013 年中国养生地产典型案例分析 第一节 北京九华山庄 一、项目基本情况 二、项目特色 三、小结 第二节 清远碧桂园清泉城

一、项目基本情况 二、项目特色 三、小结 第三节 深圳华侨城 一、项目基本情况 二、项目特色 三、小结 第四节 广州南沙奥园项目 一、项目基本情况 二、项目特色 三、小结 第五节 海南博鳌?宝莲城 一、项目基本情况 二、项目特色 三、小结 第六节 云南温泉山谷 一、项目基本情况 二、项目特色 三、小结 第八章 2012-2013 年中国知名养老地产项目透析 第一节 北京东方太阳城 一、北京东方太阳城简介 二、北京东方太阳城老年住宅设计 第二节 三亚清*乐 一、三亚清*乐简介 二、老年社区的环境需求-三亚 三、三亚清*乐老年社区建设情况 第三节 北京通州华龙老年公寓 一、北京通州华龙老年公寓简介 二、华龙老年公寓运行情况 第四节 荣成老年公寓 一、荣成老年公寓简介 二、荣成老年公寓发展情况 第五节 预建养老地产项目分析介绍

一、中国盐湖城国际康乐文化旅游度假区 二、佳木斯市安康老年公寓建设项目 第九章 2013-2017 年中国养老地产市场前景预测分析 第一节 2013-2017 年中国养生地产发展前景分析 一、养生地产的发展前景 二、养生地产的市场需求 三、开发养生地产要遵循的原则 四、养生地产的市场引导 第二节 2013-2017 年中国养老地产市场前景展望 一、银色住宅前景广阔 二、老年公寓新趋势分析 第三节 未来中国养老地产市场发展问题分析 一、中国养生地产初级阶段问题多 二、中国养老地产存在的问题分析 第十章 2013-2017 年中国养老地产产业投资分析 第一节 2012-2013 年中国养老地产行业投资概况 一、养老地产行业投资特性 二、养老地产具有良好的投资价值 第二节 2013-2017 年中国养老地产投资机会分析 第三节 2013-2017 年中国养老地产投资风险及防范 一、宏观调控政策风险 二、金融风险分析 三、市场运营机制风险 第四节 中国养老地产专家投资建议

出师表
两汉:诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂,今天下三分,益州疲弊,此诚危急存亡之秋也。 然侍卫之臣不懈于内, 忠志之士忘身于外者, 盖追先帝之殊遇, 欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听,以光先帝遗德,恢弘志士之气,不宜妄自菲薄,引喻失义,以塞 忠谏之路也。 宫中府中,俱为一体;陟罚臧否,不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者,宜 付有司论其刑赏,以昭陛下*明之理;不宜偏私,使内外异法也。 侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等,此皆良实,志虑忠纯,是以先帝简拔以 遗陛下:愚以为宫中之事,事无大小,悉以咨之,然后施行,必能裨补阙漏,有 所广益。 将军向宠,性行淑均,晓畅军事,试用于昔日,先帝称之曰“能”,是以众议 举宠为督:愚以为营中之事,悉以咨之,必能使行阵和睦,优劣得所。 亲贤臣,远小人,此先汉所以兴隆也;亲小人,远贤臣,此后汉所以倾颓也。 先帝在时,每与臣论此事,未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参 军,此悉贞良死节之臣,愿陛下亲之、信之,则汉室之隆,可计日而待也 。

臣本布衣,躬耕于南阳,苟全性命于乱世,不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑 鄙,猥自枉屈,三顾臣于草庐之中,咨臣以当世之事,由是感激,遂许先帝以驱 驰。后值倾覆,受任于败军之际,奉命于危难之间,尔来二十有一年矣。 先帝知臣谨慎,故临崩寄臣以大事也。受命以来,夙夜忧叹,恐托付不效, 以伤先帝之明;故五月渡泸,深入不毛。今南方已定,兵甲已足,当奖率三军, 北定中原,庶竭驽钝,攘除奸凶,兴复汉室,还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛 下之职分也。至于斟酌损益,进尽忠言,则攸之、祎、允之任也。 愿陛下托臣以讨贼兴复之效,不效,则治臣之罪,以告先帝之灵。若无兴德 之言,则责攸之、祎、允等之慢,以彰其咎;陛下亦宜自谋,以咨诹善道,察纳 雅言,深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。 今当远离,临表涕零,不知所言。



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